Leyes de casas pequeñas (tiny houses)

Por Mariana Petersen, LLB | Revisado por Joseph Fawbush, Esq.

Las minicasas, casas pequeñas o tiny houses son económicas, prácticas y ecológicas, ¿pero son también convenientes y legales?

El movimiento tiny house minimalista tiene en las tiny homes su representación en materia de viviendas asequibles. Se presentan como una opción para alcanzar el sueño de la “casita” propia, al mismo tiempo que generan pocos gastos y poca contaminación, ayudando al medio ambiente.

Sin embargo, no es tan fácil como comprar un pequeño terreno e instalarla. En Estados Unidos, existen reglamentaciones para esto en muchos estados y condados, y varían drásticamente entre sí.

Distinción entre conceptos similares

Algunos otros términos pueden ser usados para referirse a algo que básicamente cumple la misma función, pero puede ser que haya algunas diferencias legales. Los nombres que suelen usarse en español para tiny houses suelen ser casitas, minicasas, unidades accesorias separadas.

Otro término que cumple la misma función puede ser un garaje reformado separado o una suite o departamento de la suegra o abuela separado también de la casa principal. Legalmente, estas unidades suelen ser clasificadas según la ley como ADUs (“Accessory Dwelling Units” en inglés).

Una RV, vehículo recreativo o casa rodante puede ser considerada parte de este tipo de casas también. La diferencia es que, si la casa diminuta está sobre ruedas, los requerimientos legales serán otros. A la brevedad, exploraremos los diferentes requerimientos según cada modalidad.

Una de las mayores dudas si usted está considerando este tipo de vivienda puede ser si tendrá que irse a vivir lejos del centro de la ciudad. Si bien para algunas personas vivir alejados es parte del objetivo, a muchos otros se les complicaría dicha “desconexión”.

La realidad es que usted podría vivir en una tiny home aun en el mismo corazón de una gran urbe, aunque la respuesta varía dramáticamente según las reglamentaciones de su municipalidad y las características de su minicasa.

Estados con fama pro-tiny home

Ciertos estados tienen reglamentaciones a favor de permitir minicasas. A continuación, mencionaremos los más populares, pero recuerde que aun dentro de un estado con varios condados con leyes “amigas” de las tiny homes, la situación puede ser distinta en otra municipalidad.

California es por excelencia el estado más amigable con las tiny houses, teniendo varias comunidades e incluso siendo la ciudad de Fresno, CA, la primera en el país en reconocer a minicasas sobre ruedas como unidades de vivienda secundaria.

De entre los estados sureños, Texas, Arizona y Florida se destacan como los estados con mejores reglas a favor de las pequeñas casas, con oportunidades de obtener permisos en zonas, comunidades de tiny houses, constructores y campings o parques de RV aceptando tiny homes.

Otros estados que se destacan por su mayor facilidad para aceptar tiny houses son Oregon, Maine y Carolina del Norte.

¿Tiene que ser una unidad adicional inamovible o tener ruedas?

Una tiny house en EE.UU. puede clasificarse de dos formas básicas, como unidad de vivienda accesoria (ADU, accessory dwelling unit) o como vehículo. Básicamente si la tiny home no se puede mover, va a ser clasificada como ADU, y si tiene ruedas como vehículo.

La diferencia clave es que dependiendo de qué sistema adopte, las regulaciones diferirán según sea considerada estructura permanente o vehículo (tiny house on wheels o THOW).

Requerimientos posibles

Para vehículos, en California por ejemplo, estos son requisitos típicos:

  • Contar con licencia registrada con el Departamento de Vehículos Automotores y cumplir con los estándares de seguridad nacionales pertinentes.
  • Tener las medidas requeridas de peso y longitud. Debe contar con un área habitable de al menos 100 pies cuadrados de primer piso.
  • Ser diseñada de manera similar a una casa tradicional.
  • Poder ser remolcada por grúa.
  • Tener cobertura de ruedas y chasis o carrocería (undercarriage).

Además, cada condado específico puede tener reglas. El gobierno del condado de Santa Cruz, CA, por ejemplo, tiene información específica con requisitos para THOWs (en inglés).

  • Define a una tiny home sobre ruedas como un tipo específico de vehículo recreacional no motorizado llamado “park trailer”. Es una casa en un tráiler que puede ser remolcada en rutas públicas con un permiso especial del DMV (Departamento de Vehículos Motorizados).
  • Se registra anualmente con el DMV.
  • No pueden ser mayores a 400 pies cuadrados o más altas que 14 pies.
  • Deben ser construidas según los estándares nacionales para park trailers (ANSI-A119.5 Park Model RV).
  • Deben ser construidas por una compañía manufacturera certificada o de manera independiente con la supervisión de una agencia de inspección.
  • Deben ser inspeccionadas y certificadas por un inspector calificado.
  • Solo puede ponerse una por parcela y puede funcionar como unidad primaria o adicional en una parcela.
  • El tamaño máximo es 400 pies.
  • Requieren un permiso del condado como cualquier casa nueva o unidad inamovible accesoria.
  • El permiso con el condado se renueva cada cinco años, el permiso con el DMV cada año.
  • La THOW debe estar conectada a una fuente de agua, electricidad y cloaca aprobada.
  • No puede aparcarse en la entrada del garaje (driveway).
  • Debe cumplir con requisitos de diseño usados normalmente en casas.

Ahora bien, si su tiny home es clasificada como ADUs, estará sujeta a otras reglas, de nuevo dependiendo del condado.

Siguiendo con el ejemplo del condado de Santa Cruz en California, las reglas establecen que las ADUs se permiten en cualquier parcela donde el plan de zonas lo permita, y ya exista o vaya a existir una unidad principal. Las ADUs pueden estar junto o separadas de la unidad principal.

También pueden convertirse otras estructuras en este tipo de unidades adicionales, o hacerse nuevas construcciones. Estas deben tener un mínimo de 150 pies cuadrados y un máximo basado en el tamaño del tereno.

Este condado no permite que lo alquile a un tercero por menos de 30 días.

Para obtener un permiso de construcción, debe usarse el plan de revisión online del condado. Las solicitudes se revisan dentro de 60 días de recibidas.

En California, aproximadamente 391 municipalidades permiten que las ADUs sean de hasta 1200 pies cuadrados, pero recuerde que puede haber requisitos más estrictos en algunos condados y ciudades.

Códigos de zonas y códigos de edificación

Es importante saber que estos códigos serán los que establezcan cómo y dónde se puede construir una tiny house.

Los códigos de construcción o edificación establecen el cómo. Por ejemplo, temas de seguridad por incendios o estándares de tamaños.

Los códigos de zonificación establecen el “dónde”, es decir, el lugar donde puede construir o estacionar la estructura.

¿Puedo vivir allí permanentemente?

Sí, si su pequeña casa cumple con todos los requisitos establecidos por las reglas municipales y del departamento de vehículos automotores si es sobre ruedas.

¿Puedo alquilarlas?

Esta es una gran opción para aquellos que son propietarios, viven en la casa principal y están considerando una tiny home para obtener ingresos adicionales rentándolas. De nuevo, si su municipalidad lo permite, sí es legal tener inquilinos en una tiny home dependiendo también del tiempo en cuestión.

Esto cambia condado por condado. Como vimos en el ejemplo del condado de Santa Cruz, California, no permite rentas de vacaciones o tiempo limitado menor a 30 días.

El problema central con las tiny homes es que la mayoría de los códigos de zonas de ciudades no permiten que uno compre tierra y sólo ponga una pequeña estructura en ella. Tienen reglas mínimas de dimensiones y construcción, y muy probablemente una minicasa de 200 pies cuadrados no sea suficientemente grande.

Por eso, la mayoría de las tiny houses se asientan en el jardín trasero de un lote con una casa principal que sí cumple con las dimensiones establecidas por la municipalidad, o en terrenos de campings o “trailer parks”.

Una alternativa para aquellos que quieren sí o sí vivir en una zona con requisitos mínimos de dimensiones de casas, pero desean vivir en una tiny home, es comprar un lote con una casa de “tamaño normal”, rentarla y vivir ellos en la minicasa en su jardín trasero como vehículo o estructura adicional (otro nombre en inglés para esto es outbuilding).

¿Por qué la ley impone tamaños mínimos en construcciones privadas?

Esta es una pregunta que muchos propietarios se hacen, después de todo, uno debería poder elegir de cuántos metros cuadrados construir su casa en su terreno privado.

Los estados, y condados, tienen mínimos requisitos de tamaño de hogares (en inglés). Otros requerimientos incluyen cantidad de ventanas, altura de techos o tener closets, por ejemplo.

Algunos de estos requerimientos tienen fundamento en temas de salubridad, en términos de circulación de aire, contaminación y evitar ruidos e incendios. Sin embargo, algunas personas también creen que, detrás de estas reglas, existen razones subyacentes de principios dudosos, como querer preservar ciertos vecindarios como espaciosos para que aquellos con mayores ingresos puedan excluir a grupos de menores ingresos y la municipalidad pueda cobrar altas tasas de impuestos de propiedad.

La mayoría de los estados adoptaron códigos de construcciones y zonas del Código de Residencia internacional (IRC por sus siglas en inglés) en el que el mínimo tamaño de construcción de casas es de 320 pies cuadrados, pero otros condados van aún más allá con mínimos de 500, 900 o incluso 1500 o 2000 pies cuadrados.

Aunque todavía hay mucho vacío legal alrededor de las tiny homes, una tendencia de estilo de vida relativamente nueva, cada vez más estados y condados reconocen la necesidad de crear reglas que controlen su uso y de permitirlo, abordando la precaria situación de vivienda en muchas ciudades y entendiendo que esta modalidad crea una oportunidad de afrontar la crisis habitacional que aqueja a muchos.

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