Escrituras sobre bienes raíces y adquisición de un título de bien raíz

En términos muy generales una escritura es un documento legal que transfiere la propiedad de un bien raíz de una persona o entidad a otra persona y/o entidad. Aunque los requisitos para una escritura legalmente válida verían ampliamente de Estado a Estado, existen algunos tipos diferentes de escrituras que son utilizadas consistentemente en las transacciones de bienes raíces, incluyendo escrituras de garantía, escrituras de concesión y escrituras de traspaso de la propiedad. Adicionalmente existen diferentes métodos mediante los cuales una o múltiples personas pueden adquirir un título sobre un bien raíz de acuerdo con una de esas escrituras.

Las escrituras de garantía están diseñadas para proteger al comprador de cualquier problema que pueda surgir en el contexto de una transacción de bienes raíces. Las escrituras de garantía, utilizadas muy frecuentemente en la compra y venta de bienes raíces, no solo transfieren la propiedad de dichos bienes del vendedor al comprador, sino que también estos documentos constituyen garantías explícitas, o promesas, que el vendedor hace al comprador acerca de la transacción sobre un bien raíz. Por ejemplo, las escrituras de garantía típicamente contienen una cláusula en que el comprador está transfiriendo al vendedor un buen título sobre el bien raíz, vgr. Que no existen reclamaciones conflictivas sobre la propiedad o problemas con el título del vendedor sobre el bien raíz. 

Similarmente, las escrituras de garantía son documentos legales que transfieren la propiedad de un bien raíz del vendedor al comprador. Como es el caso de las escrituras de garantía que contienen promesas de que el vendedor tiene un buen título sobre el bien raíz, y que el vendedor no ha transferido el título a otra persona o entidad. La principal diferencia entre las escrituras de garantía y las que conceden garantías es que en las primeras se consignan promesas explícitas y en las segundas son solamente implícitas. 

Por otra parte, las escrituras de traspaso de propiedad transfieren el interés de una persona o sociedad en una parcela del bien raíz, pero no hacen promesas al comprador o a la persona que está recibiendo el bien raíz. Las escrituras de traspaso de propiedad se utilizan comúnmente en los casos de las parejas que se divorcian y que desean transferir el bien raíz de ambos cónyuges a uno de ellos, o cuando las personas dejan su patrimonio a miembros de la familia mediante un fideicomiso, un testamento, u otro documento de planeación del patrimonio. Es importante advertir, sin embargo, que transferir la propiedad vía una escritura de traspaso en una situación de divorcio no resuelve el problema de una hipoteca a cargo de ambos cónyuges y que esté garantizada por el bien raíz. Las escrituras de traspaso de la propiedad también son útiles si existe una suerte de “nube” en el título o alguna reclamación conflictiva o un historial poco claro del título. Mediante dicha escritura el otorgante de su interés en una parte del bien raíz, puede efectivamente dilucidar el título de propiedad y aclarar su propiedad.

Cualquiera que sea la clase de escritura utilizada para transferir la propiedad de un bien raíz, la gente puede adquirir la titularidad legal sobre dicho bien de diferentes maneras. Las personas casadas, generalmente, adquieren el título del bien raíz en forma conjunta. Como resultado de esta designación de la propiedad, si uno de los cónyuges muere, el sobreviviente automáticamente recibe la totalidad de la propiedad de la parte correspondiente al cónyuge fallecido. Aun más, en la mayoría de los Estados, si dos o más personas poseen una parte de un bien raíz, dicha propiedad será compartida en partes iguales. Así, en esa situación, si uno de los tenedores de la propiedad muere, los tenedores sobrevivientes recibirán el interés correspondiente al difunto en el bien raíz en partes iguales. 

Múltiples personas también pueden tener un título de bien raíz como inquilino en común. En muchos Estados las parejas no casadas que juntamente tienen un bien raíz típicamente son consideradas como inquilinas en común. La principal diferencia entre inquilinas en común e inquilinas en conjunto es que si un inquilino en común fallece, el(los) inquilino(s) sobreviviente(s) no recibe automáticamente el interés del inquilino muerto. Más bien, el interés del inquilino fallecido podría pasar a su(s) heredero(s) de acuerdo con el plan patrimonial correspondiente, o, cuando no exista dicho plan, de acuerdo con las leyes interestatales de la sucesión. Aun más, en la mayoría de los Estados, a los inquilinos en común se les permite retener el título de un bien raíz en partes desiguales.

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