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¿Es mejor comprar una casa o rentar?

Aquí están los factores a tener en cuenta para determinar qué le convendría más:

“Price to rent ratio" o razón de precio de renta

Una estrategia para calcular la conveniencia de comprar o rentar es usar la fórmula de razón de precio de renta.

Esta fórmula se aplica dividiendo el valor medio de una propiedad por el valor medio anual de renta.

Básicamente funciona así: cuánto menor de el número, más conviene comprar y cuánto más alto, más conviene alquilar.

Según los datos de Smartasset (en inglés) para el 2019, las ciudades de más de 250 000 habitantes con resultados más altos (donde menos conviene comprar) son San Francisco, Oakland, Honolulu, Los Ángeles y Nueva York y las de resultados más bajos (donde más conviene comprar) son Detroit en Michigan, Cleveland en Ohio y Memphis en Tennesee.

Tiempo que piensa vivir en esa propiedad

Se le llama “la regla de los cinco años" ya que ese es el número de años que se estima una persona debería vivir en una propiedad antes de venderla para no perder dinero. Con los costos de apertura y cierre, mantenimiento, impuestos, e intereses pagados durante los primeros años del pago de la hipoteca, se paga muy poco del valor principal o real de la casa. Como regla general, si usted se quedará en esa propiedad más de cinco años, le podría quedar un pequeño excedente después de todos esos gastos y comprar podría ser más beneficioso financieramente que alquilar.

Comprar una propiedad como una inversión

Para considerar la compra de una casa una buena inversión, esta debe generar dinero. La realidad es que la propiedad generará dinero si la renta, pero primero tendrá que pagarla.

Muchas personas prefieren tener su dinero invertido en algo “concreto" en lugar de ver un número en el detalle de cuenta de su banco. Este es especialmente el caso en economías inestables, con historias de alta inflación y “cepos" financieros en los que la extracción de ahorros de cuentas bancarias se ha visto restringida como medida contra crisis económicas.

Sí es altamente probable que a largo plazo, para cuando haya abonado el total su casa, esta valga más de lo que pagó por ella. Sin embargo, otro tipo de inversión podría resultar más rentable ya que es difícil predecir cómo estará el mercado inmobiliario cuando termine de pagar su casa. Seguramente suba su precio por la inflación, pero no se sabe cuánto.

Intereses de hipoteca

Varían entre 2.38% y 8.75% del valor principal y dependen del prestador, su puntaje de crédito, tipo de préstamo y cuánto es su depósito inicial. En una hipoteca de 30 años usted pagará al final muchísimo más que por una de 15 dado que estará abonando estos intereses por 15 años más, pero su pago mensual será menor.

Puntaje de crédito ("credit score" en inglés)

Éste se va a ver más beneficiado por una hipoteca que por pagar alquiler. De hecho, muchas veces la renta no se tiene en cuenta para sumar al puntaje de crédito y hay que contratar un servicio de reporte de crédito para que informe a las oficinas de créditos (¨credit bureaus¨ en inglés) de sus pagos y sean tenidos en cuenta para su puntaje.

Flexibilidad vs estabilidad

Si renta:

  • Usted es libre de mudarse prácticamente cuando quiera sin mayores consecuencias, pero el arrendador también puede pedirle que se vaya.
  • El monto puede variar mucho si el locador aumenta el alquiler.
  • Tendrá restricciones para hacer remodelaciones y no recuperará esta inversión salvo que haya establecido algún arreglo con el propietario.

Si compra:

  • Nadie puede echarlo, pero si vende su casa antes de pasar allí al menos cinco años aproximadamente, terminará perdiendo dinero.
  • Con una hipoteca a plazo fijo no aumentarán las cuotas mensuales.
  • Puede remodelar a gusto.

Los costos ocultos

En muchos casos el pago mensual de la hipoteca es más bajo que alquilar. Pero hay que tener en cuenta los gastos adicionales que se suman cuando se es dueño, aunque no sean necesariamente mensuales.

Estos gastos incluyen seguro de la propiedad, seguro de la hipoteca (si se depositó menos del 20% del valor de la propiedad), inspecciones de la casa, comisión del agente inmobiliario, pago por origen de préstamo, intereses de la hipoteca, costos de cierre, impuestos de propiedad, servicios (algunos vienen incluidos cuando se renta), renovaciones y mantenimiento.

Puede sonar lógico pensar que si se agrega un poco más de dinero, pero se está comprando en lugar de rentar, vale la pena. Antes de tomar la decisión asegúrese de que esa diferencia no le encuentre muy ajustado para pagar sus otros gastos y le permita de todas maneras contar con dinero disponible.

El valor emocional

En generaciones pasadas se decía que un hombre no era nadie si no tenía su propia tierra y el ser dueño de una propiedad es parte del concepto del “sueño americano" por excelencia. Para algunos, es una de las metas de la vida, como casarse o tener hijos. Sin importar que sea una buena inversión o no, algunas personas necesitan que la propiedad sea suya para construirla y/o decorarla enteramente a su gusto, cosa que no podrían hacer de alquilarla.

En definitiva, la elección entre comprar o rentar dependerá de sus deseos, y ahora ya está más informado para tomar la decisión.

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