Servidumbre de Paso: Conceptos Básicos

Imagine que está interesado en comprar una casa, pero cuando la ve se da cuenta de que el único acceso que tiene es el camino que cruza a través de la propiedad del vecino. ¿Qué efecto tendrá ese camino en la posible compra de esa propiedad? Ahora imagine que una empresa de televisión por cable está intentando instalar sus líneas de cable y quisiera hacerlo a través de los postes de luz actuales. ¿Puede la empresa negociar solo con la empresa de luz o debe negociar con los dueños de todas las propiedades atravesadas por los postes eléctricos?

Es posible que estas dos situaciones involucren una servidumbre de paso, el derecho real que otorga a su titular un interés sin posesión sobre la propiedad de otro. En general, las servidumbres afectan a todo tipo de transacciones relacionadas con bienes raíces y cada vez se usan más para conservar y preservar monumentos o propiedad histórica. A pesar de su predominio, mucha gente no tiene un entendimiento claro de qué son las servidumbres y del abanico de problemas legales que pueden surgir en el proceso de redacción de un documento y en su interpretación e implementación. 

¿Qué es una servidumbre de paso?

En general, la servidumbre de paso se define como un derecho real sin posesión sobre la propiedad de otra persona. La naturaleza "sin posesión" de la servidumbre de paso es una de sus características principales (y potencialmente confusas). Una servidumbre de paso es un derecho real que permite al titular de una servidumbre usar la propiedad sin tenencia ni posesión.

Una servidumbre de paso no permite al titular ocupar la propiedad ni impedir que terceros ingresen a la propiedad, a menos que interfieran con su uso de la servidumbre de paso. Por el contrario, el poseedor de la propiedad puede continuar usando la servidumbre de paso e impedir que terceros, menos el titular de servidumbre de paso, ingresen a la propiedad.

La tierra afectada por la servidumbre de paso se llamará "predio sirviente", mientras que el terreno o la persona que se beneficie de la servidumbre es conocida como "predio dominante". Si la servidumbre beneficia a una porción de terreno en particular, se dice que es una servidumbre "accesoria" del terreno. Si la servidumbre de paso beneficia a un individuo de manera personal, no como dueño de una porción de terreno particular o propiedad, la servidumbre se conoce como "personal".

La mayoría de las servidumbres son afirmativas, lo que significa que autorizan el uso de la propiedad de otro.  Menos comunes son las servidumbres negativas, cuyo objetivo suele ser conservar el acceso a la luz o la vista de una persona al limitar lo que se puede hacer en una propiedad vecina o cercana.

Creación de una servidumbre de paso

En general, las servidumbres se crean a través de una escritura o a través de un documento escrito, como un contrato o testamento. La creación de una servidumbre requiere las mismas formalidades que las que se requieren para transferir o crear otros derechos en la propiedad: típicamente, un documento por escrito, firmado y debidamente notificado. En circunstancias limitadas, un tribunal creará una servidumbre de paso al suponer que existe una en función de las circunstancias.

Dos servidumbres muy comunes creadas por implicación son las servidumbres por necesidad y las servidumbres inferidas de cuasiservidumbres. Las servidumbres por necesidad, en general, se crean para brindar acceso a una porción de terreno que no tiene acceso a la vía pública. Las cuasiservidumbres toman como base el uso previo que hacía un propietario de parte de su terreno en beneficio de otra porción de su propiedad. Otros métodos para establecer servidumbres incluyen el uso prescriptivo (por ejemplo, el uso continuo y hostil de la tierra), la doctrina de los actos propios (una doctrina legal que involucra la confianza en las palabras o las acciones de otra persona), costumbre, enajenación y confianza pública.

"Alcance" legal de las servidumbres de paso

Después de crear una servidumbre de paso, suelen surgir preguntas relacionadas con la ubicación, las dimensiones y el alcance del derecho real. Estas respuestas deben resolverse caso por caso y dependerán del método por el cual se creó la servidumbre. Las preguntas relacionadas con cuestiones claramente contempladas por el documento escrito o con el uso previo o la necesidad que dio lugar a la servidumbre de paso pueden resolverse de manera relativamente fácil.

Sin embargo, ni el documento escrito, el uso previo o la necesidad resuelven claramente la cuestión del alcance. Los documentos legales que crean servidumbres suelen ser ambiguos o incompletos y los detalles del uso previo o la necesidad son imprecisos. En estos casos, la intención de las partes es incierta y los tribunales deben interpretarla.

Derechos y recursos de una servidumbre de paso

Como regla general, el titular de servidumbre de paso tiene derecho a hacer "lo que es razonablemente necesario o conveniente para poder gozar por completo de los propósitos por los cuales se creó la servidumbre" siempre que no cree una carga irracional en el predio sirviente.  Por otro lado, el dueño del predio sirviente puede hacer cualquier uso del terreno que no interfiera indebidamente con el uso del titular de la servidumbre de paso. Lo que constituye una carga indebida depende de los hechos de cada situación en particular. Por ejemplo, el aumento de tráfico en una servidumbre que proporciona acceso a un hotel en la playa no necesariamente constituirá una carga excesiva. Pero el tráfico que resulta de cambiar un predio dominante de uso privado a comercial puede llegar a constituir una carga excesiva en el predio sirviente.

Portabilidad

La portabilidad de las servidumbres también debe tenerse en cuenta al celebrar una transacción relacionada con bienes raíces. La portabilidad de una servidumbre depende de su naturaleza (es decir, si es accesoria o personal). En general, una servidumbre de paso accesoria se transfiere con la propiedad dominante incluso aunque no se mencione en el documento de transferencia. Pero, el documento traslativo de dominio del predio dominante puede expresar claramente que la servidumbre de paso no será transferible con la tierra. 

Dado que las servidumbres personales se consideran derechos de disfrute personal para el propietario original, no suelen ser transferibles. Los derechos recreativos, tales como cazar, pescar y acampar, son los ejemplos más comunes de servidumbres personales intransferibles. Sin embargo, varios estados han promulgado leyes diseñadas para facilitar la transferencia de servidumbres personales. A menudo se permite la transferencia de servidumbres personales para usos comerciales, tales como teléfonos, tuberías, líneas de transmisión y ferrocarriles.

Servidumbres: Obtener ayuda legal

Las servidumbres de paso otorgan al titular el derecho de usar o impedir el uso de una propiedad sin tenencia ni posesión. Esto coloca al titular de servidumbre de paso y al poseedor del predio sirviente en la posición única de hacer uso simultáneo del mismo terreno. Si un particular o una empresa desea crear una servidumbre de paso, comprar una propiedad con una servidumbre de paso o determinar la naturaleza de un derecho real, la asistencia de un abogado especializado en la ley de bienes raíces puede ser una invaluable ayuda.

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