Responsabilidad sobre las instalaciones: ¿quién es responsable?

Cuando alguien ingresa a su propiedad, tiene una expectativa razonable de que no saldrá lesionado. Esto significa que usted, como propietario del bien inmueble (o como residente no propietario), es responsable de mantener un entorno relativamente seguro. Esto se conoce como "responsabilidad sobre las instalaciones". Por ejemplo, un mensajero que entrega un paquete puede demandarlo por lesiones si resbala y cae por culpa de una fuga de combustible en la entrada para el automóvil. Pero si el mensajero en cuestión estaba intoxicado o si actuó de manera poco segura, entonces quizás no tenga un reclamo válido.

La teoría jurídica de la responsabilidad sobre las instalaciones señala que los propietarios y los residentes de bienes inmuebles son responsables de los accidentes y las lesiones que se produzcan en dichos bienes. Los tipos de incidentes que pueden dar lugar a reclamos por responsabilidad sobre las instalaciones pueden abarcar desde un resbalón y caída en una vereda pública hasta una lesión sufrida en una atracción de un parque de diversiones.

Las leyes y los procedimientos del estado en el que se produjo la lesión son los que determinan la responsabilidad. En algunos estados, el tribunal se centra en la situación del visitante lesionado para determinar la responsabilidad. En otros, el enfoque será en las condiciones del bien inmueble y las acciones del propietario y el visitante. Es importante recordar que el ocupante de una propiedad, como el arrendatario de un apartamento, recibe el mismo trato que un propietario en muchas situaciones.

Situación jurídica del visitante: ¿invitado, licenciatario o intruso?

En los estados que se centran únicamente en la situación del visitante de la propiedad, se contemplan, en general, cuatro categorías diferentes que pueden aplicarse: invitado, invitado social, persona autorizada o intruso. Un invitado es alguien a quien invitan a la propiedad de otro, como un cliente en una tienda. En general, esta invitación implica que el propietario/poseedor del inmueble ha tomado medidas razonables para garantizar la seguridad de las instalaciones. Una persona autorizada ingresa a una propiedad por sus propios fines, o como un invitado social, y está presente con el consentimiento del propietario. Por último, un intruso ingresa sin derecho alguno a hacerlo. En el caso de las personas autorizadas y los intrusos, no existe una promesa implícita de que se ha aplicado un cuidado razonable para garantizar la seguridad de las instalaciones.

En muchos estados que se detienen en la situación jurídica de la persona lesionada, se tiende a distinguir únicamente entre aquellos que ingresan de manera lícita en la propiedad (invitados, invitados sociales, personas autorizadas) y aquellos que ingresan en la propiedad de manera ilícita (intrusos).

Condiciones del inmueble y acciones del visitante

En estados donde se tienen en cuenta las condiciones del inmueble y las acciones del propietario y el visitante, se aplica una norma de cuidado uniforme para invitados y personas autorizadas por igual. Esta norma uniforme requiere el ejercicio de un cuidado razonable para la seguridad del visitante, salvo para los intrusos. A fin de cumplir con la norma de sentido común que se les debe a los invitados o las personas autorizadas, el propietario tiene un deber constante de inspeccionar el inmueble para detectar condiciones peligrosas y repararlas o colocar advertencias, según corresponda. Se puede tener como responsable a un propietario si tiene conocimiento de una condición peligrosa, no toma las medidas razonables para reparar esa situación (o advertir a los visitantes) y un visitante sufre una lesión como consecuencia.

Para determinar si un propietario ha cumplido con la norma de sentido común requerida con respecto a las personas autorizadas (y en algunos estados, personas autorizadas e invitados), deben evaluarse diversos factores, entre ellos:

  • las circunstancias en las que el visitante ingresó a la propiedad;
  • el uso que se le da a la propiedad;
  • la previsibilidad del accidente o la lesión que se produjo;
  • el sentido común que empleó el propietario/poseedor para reparar la situación peligrosa o advertir a los visitantes.

Intrusos en una propiedad

Con relación a los intrusos, si el propietario sabe que es probable que ingresen intrusos al inmueble, puede que se le ordene proporcionar una advertencia razonable para prevenir lesiones. Este requisito se aplica únicamente en relación con las condiciones artificiales que el propietario ha creado o mantiene, y sabe que es probable que causen lesiones graves o muertes. Sin embargo, incluso en los casos en los que existen condiciones artificiales peligrosas, no es necesario que el propietario advierta a los posibles intrusos cuando las condiciones son obvias.

Niños en una propiedad

El deber del propietario de advertir es distinto respecto de los niños que no están autorizados a estar en las instalaciones. El propietario/poseedor de un inmueble debe colocar advertencias si sabe (o debería saber) que es posible que haya niños en las instalaciones y que hay condiciones peligrosas en las instalaciones que podrían provocar lesiones corporales graves o muertes. Para ser tenido como responsable, la necesidad del propietario/poseedor de mantener las condiciones peligrosas (y la carga de eliminarlas) debe ser inferior al riesgo para los niños, y el acusado no debe haber ejercido el cuidado razonable para eliminar el peligro o proteger a los niños.

Falta comparativa: cuando ambas partes están en falta

Una de las limitaciones más invocadas respecto de la responsabilidad del propietario/poseedor es el alegato de que la persona lesionada estaba, en parte, en falta en relación con lo ocurrido. En la mayoría de los casos, los visitantes tienen el deber de ejercer un cuidado razonable respecto de su seguridad. Cuando ese cuidado no se ejerce de manera adecuada, el resarcimiento del demandante puede estar limitado o reducido por su propia negligencia. La mayoría de los estados adoptan un sistema de "culpa comparativa" en casos de lesiones personales, lo que significa que los daños jurídicos de una persona lesionada se reducirán en un porcentaje equivalente a su responsabilidad en el incidente. De este modo, si se decide que el lesionado tuvo un 25 % de responsabilidad en el accidente y los daños totales son de $10.000, recibirá únicamente $7.500.

Reglas especiales para arrendadores y propietarios

Se pueden aplicar reglas especiales de responsabilidad en casos de arrendadores (propietarios) de inmuebles. La regla general sostiene que un arrendador no es responsable ante un arrendatario, ni ninguna otra persona, en relación con los daños ocasionados por las condiciones de las instalaciones. Esta regla general se basa parcialmente en la supuesta falta de control del arrendador sobre la propiedad una vez arrendada, pero existen varias excepciones importantes.

Por ejemplo, un arrendador es responsable de las lesiones ocasionadas como resultado de un defecto oculto que existía al momento en que el arrendatario tomó posesión de la propiedad en el supuesto de que el arrendador conocía o tenía motivos para conocer el defecto. Un defecto oculto consiste en una condición peligrosa oculta, ya sea artificial o natural. De manera similar, si el arrendador se compromete a realizar una reparación en beneficio del arrendatario, debe hacerlo sin incurrir en negligencia. Se aplican excepciones similares en otras circunstancias, tales como cuando el arrendador abre la propiedad al público o cuando conserva el control de las instalaciones.

Cómo obtener asistencia legal para una lesión de responsabilidad sobre las instalaciones

Si usted o un familiar ha sufrido una lesión de responsabilidad sobre las instalaciones, debe consultar a un abogado especializado para garantizar que se lo asesore y se protejan sus derechos jurídicos a un resarcimiento.

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